IT行业办公楼需求依然强劲 高端别墅未来价格仍有望攀升
黄菊秘书“因宏观经济不确定，租户方暂缓搬迁或扩租需求，业主方也下调了2019年预期，促使本季度办公楼市场需求增势放缓。”仲量联行2018年第四季度房地产市场研究报告（以下简称“报告”》）日前在京发布，仲量联行华北区董事总经理张莹表示。内资企业受到融资收紧的影响减少了投资活动，而外资投资者则在2018年达成多笔大交易。
报告显示，零售地产市场方面，经济放缓使得消费者将更加注活方式等品类的消费，优先保持生活品质；由于空置面积紧缺和政策持续收紧，工业物流市场本季度租金增长再创新高；在高端住宅市场，受到新建独栋别墅政策的影响，购房者积极涌入市场、从而推高别墅价格。
值得关注的是，虽然整体需求增势放缓，但IT行业对办公楼的需求依然强劲。由于TMT（IT科技、和通信）类企业在政策支持下持续扩张，本季度办公楼市场需求仍主要来源于IT行业，推动该行业成为整体需求放缓趋势下的例外。随着本季度经济不确定性增加，除IT行业外，其他行业的需求均有所减缓。
仲量联行表示，在当前的经济下，内资需求预计放缓，但仍将在2019年引领增长。特别是快速增长的内资企业，未来这一趋势预计仍将持续。
在投资方面，本季度，公司领展宣布以25.6亿元人民币向ARA资产管理公司收购位于通州的京通罗斯福广场（建筑面积67546平方米）。截至2018年底，共录得20多大成交。由于通州被规划为城市副中心，这一新兴市场吸引了大量内外资投资人的关注。2018年底仍有多交易正在谈判中。鉴于融资收紧和资金压力增大，更多国内开发商和业主开始考虑出售其所持资产，以提升资金水平。
仲量联行预计，2019年大成交数量将进一步增长，外资投资者持续追逐市场机会。鉴于2018年底仍有几笔交易正在进行过程中，2019年全年投资活动将更加活跃，大成交总量预计进一步上升。财务压力加剧或将一部分国内业主尽早完成交易。“基于目前情况，我们相信投资机会将不断涌现，更多的外资投资者将积极参与到市场中。”仲量联行华北区投资部总监表示，“丰富的市场活力将推动外资投资者在2019年达成更多大交易。”
2018年第四季度，豪华公寓市场新增供给量环比显著增长250.5%，新盘涌入市场。由于融资收紧、开发商资金压力增大，国内开发商大量推出新盘。其中，豪华公寓一手价格本季度持续下跌，环比下降0.8%。同时，市出台了新建独栋、独户别墅项目的举措。由于担心未来购置高端别墅产品的机会将愈发稀缺，众多买家涌入市场，推动高端别墅销售量环比猛增145.3%，售价较上季度环比上涨0.6%。
仲量联行指出，随着开发商资金压力进一步增大，预计未来几个月将有更多住宅项目快速入市。而随着更多开发商以价换量，豪华公寓的一手房价格将持续下跌。“我们预计开发商将继续以较低价格出售豪华公寓项目，借此快速提升现金流水平，这将促使2019年市场整体售价进一步下跌。”及华北区研究部代理负责人米阳表示，“但不同于豪华公寓市场，受到全市新建独栋别墅的政策，高端别墅未来供应受限，市场需求将助推价格攀升。”